Eskişehir'de kentsel dönüşüm konuşulan her apartmanda süreç aynı yerden başlıyor: birilerinin binanın gerçekten riskli olup olmadığını belgelemesi gerekiyor. O belgenin arkasında bir mühendislik hesabı, hesabın arkasında laboratuvar sonucu, laboratuvar sonucunun arkasında da binanın kendi betonundan alınmış numuneler var. Biz Eskişehir Beton Kesme olarak bu zincirin saha tarafındayız. Odunpazarı merkezliyiz, Eskişehir içinde çalışıyoruz ve riskli yapı tespiti kapsamında karot alma işini yıllardır yapıyoruz. Bu yazıda numunenin neden istendiğini, kaç noktadan alındığını, bunu kimin belirlediğini, insanlar evinde otururken nasıl çalıştığımızı ve çıkan sonucun sürecin geri kalanını nasıl değiştirdiğini anlatacağız. İşin ters gittiği noktaları da yazacağız.
Risk Raporu Neden Binanın Kendi Betonunu İstiyor
Bir binanın taşıyıcı sisteminin yeterli olup olmadığı gözle anlaşılmaz. Duvardaki çatlak fikir verir, sıva dökülmesi fikir verir ama hiçbiri hesaba girmez. Riskli yapı tespitini yapan mühendis, binanın taşıyıcı sistemini bilgisayarda yeniden kurar ve o modele gerçek malzeme değerlerini girer. Beton basınç dayanımı bu değerlerin en kritik olanıdır.
Burada sık karşılaştığımız bir yanılgı var: "Projede beton sınıfı yazıyor, oradan bakılsın." Projede yazan, dökülmesi planlanan betondur. Dökülen betonun ne olduğunu, şantiyede su katılıp katılmadığını, kürünün nasıl yapıldığını, yıllar içinde ne kadar karbonatlaştığını proje söylemez. Özellikle eski yapı stokunda projedeki değerle sahadan çıkan değer arasında ciddi fark görüyoruz. Bu yüzden numune alınıyor: varsayımla değil, binanın kendi malzemesiyle hesap yapılsın diye.
Karot sırasında sadece silindir numune de çıkmıyor. Aynı çalışmada donatı çapı ve aralığı taranıyor, pas payı ölçülüyor, kırılan yüzeyde karbonatlaşma derinliğine bakılabiliyor. Mühendis binanın kaç yıl önce hangi anlayışla yapıldığını bu verilerin toplamından okuyor.
Kaç Noktadan Karot Alınır ve Bunu Kim Belirler
En net cevap şu: nokta sayısını ve yerini biz belirlemiyoruz. Riskli yapı tespitini yapan, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşun mühendisi belirliyor. Biz o krokiyi alıp uyguluyoruz. Bu ayrım hem yasal hem teknik bir zorunluluk; noktaları uygulamayı yapan ekibin keyfine bırakan bir rapor zaten sağlam durmaz.
Sayıyı etkileyen başlıklar sahada şunlar oluyor:
- Binanın kat adedi ve toplam taban alanı
- Taşıyıcı sistemin türü ve düzeni; kolon-kiriş sistem mi, perde var mı
- Katlar arasında plan değişikliği olup olmadığı; bodrum ve zemin katın diğer katlardan farklılaşması
- Bitişik nizam yapılarda blokların birbirinden ayrı değerlendirilmesi
Genel eğilim, en çok zorlanan kattan yani çoğunlukla bodrum veya zemin kattan başlamak yönünde. Aynı kattan tek numuneyle yetinilmiyor, çünkü tek noktadan alınan sonuç binanın tamamını temsil etmez; betonun homojen olmadığını görmek için numuneler yayılıyor. Asgari numune sayısı ilgili tespit esaslarında tanımlı, bina büyüdükçe de artıyor. Size "her binada şu kadar karot alınır" diyen birine temkinli yaklaşın.
Taşıyıcı eleman kuralı burada devreye giriyor. Kolon, kiriş ve taşıyıcı perdede statik proje ya da yapı denetim onayı olmadan iş yapmıyoruz. Elimize krokisi işaretlenmiş, sorumlusu belli bir belge gelmeden taşıyıcıya matkap dayamayız. "Sen bak, uygun neresiyse oradan al" talebini kibarca geri çeviriyoruz. Sebebi sadece bürokrasi değil: yanlış yerden alınan numune hem binayı gereksiz zayıflatır hem de rapor aşamasında geçersiz sayılıp işi baştan yaptırır.
Eskişehir ve çevresinde işinizi yerinde inceleyelim.
Bina Boşaltılmadan Karot Alınır mı
Alınır, kentsel dönüşüm karotlarının büyük çoğunluğu zaten dolu binada yapılıyor. Rapor daha çıkmamışken kimse evini boşaltmıyor; insanlar oturmaya devam ediyor, üst katta çocuk uyuyor, alt katta dükkan açık. İşin zor tarafı da burası. Deliği açmak birkaç dakika, o binada yaşayanları mağdur etmeden açmak ise asıl mesele.
Dolu binada çalışırken standart olarak yaptıklarımız:
- Su kontrolü: Karot ucu su ile soğutulur, yani ortada mutlaka su vardır. Suyu kaynağında toplamak, çevresini setlemek, parke ve halıyı örtmek çalışmanın parçası. Alt kata sızıntı, bu işte en sık gelen şikayettir; önlenmesi tamamen hazırlığa bağlıdır.
- Toz yerine çamur: Sulu kesim tozu bastırır ama yerine çamur bırakır. Bez, sünger ve vakumla toplanmazsa daire kullanılamaz hale gelir.
- Gürültü ve saat planı: Makine sessiz çalışmıyor. Apartman yönetimiyle önceden konuşup gün ve saat belirliyoruz. Bebeği olan daire, vardiyalı çalışan komşu, hasta bakılan ev varsa program ona göre kuruluyor.
- Elektrik ve erişim: Kaçak akım korumalı hat, dar merdivenden ekipman taşıma, asansörsüz binada kat çıkma. Bunlar süreyi belirleyen kalemler.
Sahada İşin Ters Gittiği Noktalar
Karot her zaman planlandığı gibi ilerlemiyor:
- Donatıya denk gelmek: Tarama yapılsa bile eski binalarda donatı düzeni beklenmedik olabiliyor. Numunenin içinden donatı geçerse sonuç güvenilirliğini kaybeder, çoğu zaman noktayı kaydırıp tekrar almak gerekir. Kesilen donatı varsa bu bilgi mühendise bildirilir, üstü örtülmez.
- Numunenin parçalanması: Dayanımı düşük, agregası ayrışmış ya da boşluklu dökülmüş betonda numune bütün çıkmaz. Kırık numune laboratuvara girmez, yeni nokta gerekir. Bu durumun kendisi bile binaya dair bir bulgudur.
- Beton yerine dolgu çıkması: Kolon zannedilen elemanın içinde moloz, soğuk derz veya sonradan yapılmış dolgu bulduğumuz oldu. Bu tür bir bulgu tespit mühendisini doğrudan ilgilendirir.
- Tesisat: Taşıyıcının içinden veya hemen yanından geçen elektrik, ısıtma ya da pis su hattı. Tarama ve gözlem yapılmadan delinirse iş karot olmaktan çıkar, tesisat tamiratına döner.
- Etiket karışması: Bize göre en sinsi hata bu. Hangi numunenin hangi kattan, hangi elemandan alındığı karışırsa rapor teknik olarak çöpe gider. Numuneler alındığı anda kat, aks ve eleman bilgisiyle işaretlenip kayda geçmeli.
Numune Alındıktan Sonra Delik ve Kayıt
Açılan delik taşıyıcı elemanda kalıcı bir boşluktur, bırakılıp gidilmez. Uygun tamir harcı ya da gerektiğinde epoksi esaslı ürünle, boşluk kalmayacak şekilde doldurulur. Kapatma işlemi de nokta seçimi gibi mühendisin bilgisi dahilinde yapılır; keyfi bir onarım değildir.
Kayıt tarafında her noktanın fotoğrafı, kat ve eleman bilgisi, tarihi tutulur; bu kayıt itiraz aşamasında ya da güçlendirme projesi çizilirken tekrar açılıyor. Kaplama konusunda ise baştan dürüst olmak gerekiyor: kırılan seramiğin birebir aynısı çoğu zaman bulunamaz. Bunu işe başlamadan söylüyoruz.
Çıkan Sonuç Süreci Nasıl Etkiliyor
Laboratuvar numuneleri kırar, dayanım değerlerini verir. Mühendis bu değerleri modeline işler ve 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen tespitte binanın riskli olup olmadığına dair raporunu hazırlar. Buradan sonrası artık bizim sahamız değil ama maliklerin en çok merak ettiği kısım orası, kısaca özetleyelim.
Rapor riskli çıkarsa süreç idari olarak işlemeye başlar: rapor ilgili idareye bildirilir, maliklere tebligat gider, itiraz için süre tanınır, ardından yıkım ve yeniden yapım takvimi konuşulur. Kira yardımı ve dönüşüm kredisi gibi haklar da bu aşamada gündeme gelir. Malikler arasındaki anlaşma süreci genellikle teknik süreçten daha uzun sürüyor.
Rapor riskli değil çıkarsa dönüşüm kapsamındaki haklar açılmaz. Bina eskidir, kullanışsızdır, konforsuzdur; bunlar riskli yapı tanımına girmez. Bu durumda ya bina mevcut haliyle kullanılmaya devam eder ya da malikler kendi imkanlarıyla güçlendirme yolunu değerlendirir.
İtiraz hakkı raporun her iki yönü için de var. İtiraz incelemesinde numunenin nereden, nasıl alındığı ve kaydının düzgün tutulup tutulmadığı doğrudan tartışılıyor. Sahada özensiz yapılmış bir karot çalışması, itiraz aşamasında raporun en zayıf noktası haline geliyor.
Bir de az konuşulan bir etki var: güçlendirme kararı verilirse, o hesaba giren beton dayanımı doğrudan güçlendirmenin ağırlığını belirliyor. Dayanım düşükse eklenmesi gereken perde ve mantolama miktarı artıyor, iş kapsamı büyüyor. Yani karot sadece "riskli mi değil mi" sorusunu değil, ileride yapılacak işin boyutunu da etkiliyor.
Fiyat Nasıl Hesaplanıyor
Burada rakam vermiyoruz, çünkü her binada tablo değişiyor ve telefonda söylenen rakamın sahada tutmadığını çok gördük. Ama neye baktığımızı açıkça yazabiliriz:
- Alınacak numune sayısı ve numune çapı
- Delinecek elemanın kalınlığı, yani delik derinliği
- Katlara erişim; asansör var mı, ekipman nereye kadar taşınacak
- Donatı yoğunluğu ve tarama ihtiyacı
- Çalışmanın normal saatlerde mi yoksa mesai dışında mı yapılacağı
- Delik onarımının kapsamı ve kaplama işi olup olmadığı
- Laboratuvar deneyinin işe dahil olup olmadığı
Bu kalemler netleşmeden verilen fiyat tahmindir. Bize binanın adresini, kat sayısını ve varsa tespit kuruluşunun hazırladığı nokta krokisini ilettiğinizde çok daha gerçekçi konuşuruz. Eskişehir içindeyseniz 0530 030 50 26 numarasından ulaşabilirsiniz; Odunpazarı'ndaki merkezimizden çıkıp yerinde bakmak çoğu zaman en hızlı yol oluyor.
Sık Sorulan Sorular
Karot almak binaya zarar verir mi?
Doğru noktadan, doğru çapta ve mühendisin belirlediği krokiye göre alınan numune taşıyıcı sistemi tehlikeye atmaz; açılan boşluk uygun tamir malzemesiyle doldurulur. Zarar, nokta seçimi keyfi yapıldığında ve donatı gözetilmediğinde ortaya çıkar. Bu yüzden kolon, kiriş ve taşıyıcı perdede statik proje ya da yapı denetim onayı olmadan çalışmıyoruz.
Numune noktalarını siz mi seçiyorsunuz?
Hayır. Noktaları riskli yapı tespitini yapan lisanslı kuruluşun mühendisi belirler, biz uygularız. Sahada işaretlenen nokta tesisat, donatı ya da erişim nedeniyle uygun değilse durur, mühendisten alternatif noktayı onaylamasını isteriz. Kendi kararımızla nokta değiştirmeyiz.
Karot alınırken evden çıkmamız gerekir mi?
Genelde gerekmez. Sadece çalışma yapılan odanın boşaltılması ve çevresinin korumaya alınması yeterli oluyor. Su ve gürültü olacağını baştan söylüyoruz; küçük çocuğu, hastası olan daireler için saat planını buna göre kuruyoruz. Bina tahliyesi karot için değil, ancak yıkım kararı sonrasında gündeme gelen bir konudur.
Sonuç ne kadar sürede çıkar?
Numunelerin alınması normal bir apartmanda çoğunlukla tek gün sürer. Ardından numuneler laboratuvara gider. Raporun tamamlanma süresi laboratuvarın ve tespit kuruluşunun programına bağlı olduğu için bunu bizim taahhüt etmemiz doğru olmaz; süreyi tespiti yapan kuruluştan teyit edin.
Rapor "riskli değil" çıkarsa ne yapabiliriz?
Rapora süresi içinde itiraz etme hakkınız var; itiraz incelemesinde numune noktaları ve saha kayıtları da değerlendiriliyor. Bunun dışında bina hakkında endişeniz sürüyorsa, dönüşüm kapsamı dışında bir güçlendirme değerlendirmesi yaptırabilirsiniz. Her iki yolda da işin başı yine gerçek malzeme verisidir.
Eskişehir dışında da çalışıyor musunuz?
Biz Eskişehir yerelinde çalışan bir ekibiz; merkezimiz Odunpazarı'nda. Başka illerde şubemiz yok. Eskişehir ve ilçelerindeki işler için 0530 030 50 26 numarasından bize ulaşabilir, binanızın durumunu konuşabilirsiniz.
